Qué es el valor catastral y cómo consultarlo

Qué es el valor catastral

El valor catastral es el valor que la Administración asigna a cada inmueble y que figura en el Catastro. Lo fija la Dirección General del Catastro con criterios objetivos: la ubicación, el valor del suelo, el de la construcción, la antigüedad, la calidad y el uso. Se regula en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Tiene dos componentes: el valor del suelo y el valor de la construcción. La ley exige que no supere el valor de mercado. Por eso suele quedar bastante por debajo de lo que se pagaría hoy por el inmueble.

No lo confundas con la referencia catastral. La referencia es el código de 20 caracteres que identifica el inmueble. El valor catastral es una cantidad en euros.

Cómo se calcula y cuándo cambia

Cada municipio tiene una ponencia de valores: el documento que recoge los criterios y módulos para valorar sus inmuebles. Cuando el ayuntamiento lo pide, el Catastro hace una revisión general (valoración colectiva) y todos los valores del municipio se actualizan a la vez.

Entre una revisión y otra, la Ley de Presupuestos puede aplicar coeficientes de actualización a los municipios que lo soliciten. También cambia si reformas o amplías el inmueble y lo declaras al Catastro. Las cifras cambian cada año y dependen de cada municipio, así que consulta siempre el dato vigente.

Para qué sirve el valor catastral

IBI

El valor catastral es la base imponible del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Sobre ella se aplican las reducciones que procedan y el tipo que fija tu ayuntamiento dentro de los límites de la ley. Si el valor catastral sube por una revisión, la ley prevé una reducción temporal que suaviza la subida del recibo.

Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF

Si tienes una vivienda que no es tu residencia habitual y no está alquilada ni afecta a una actividad (una segunda residencia, un piso vacío), Hacienda entiende que obtienes una renta por tenerla a tu disposición. Es la imputación de rentas inmobiliarias, y se calcula sobre el valor catastral:

• 1,1 % si el valor catastral se ha revisado o modificado mediante una valoración colectiva general que haya entrado en vigor en el ejercicio o en los diez anteriores.
• 2 % en el resto de casos.

Esta renta se suma a la base general de tu IRPF. No se imputa por tu vivienda habitual, por las plazas de garaje anexas a ella (hasta dos), por el suelo no edificado ni por los inmuebles alquilados, que tributan por los ingresos reales del alquiler.

Plusvalía municipal

En la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) el método objetivo parte del valor catastral del suelo, multiplicado por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble. Desde el Real Decreto-ley 26/2021 puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real si te resulta más baja, y si no hay ganancia no se paga.

Otros usos

También aparece en el Impuesto sobre el Patrimonio, en algunos cálculos del alquiler de inmuebles en el IRPF (por ejemplo, para repartir la amortización entre suelo y construcción) y en ayudas o becas que valoran el patrimonio de la familia.

Ejemplo práctico

Tienes un apartamento en la playa que usas en verano. Su valor catastral es de 90.000 € y se revisó hace seis años. Lo tienes el año entero y no lo alquilas.

• Porcentaje aplicable: 1,1 % (revisión en los últimos diez años).
• Renta imputada: 90.000 × 1,1 % = 990 €, que sumas a tu base general del IRPF.
• Si fuera propiedad al 50 % con tu pareja, cada uno imputaría 495 €. Si lo tuvieras solo una parte del año, se prorratea por días.

Si un día lo vendes por 220.000 €, no hay contradicción con esos 90.000 €: el valor catastral y el precio de mercado responden a finalidades distintas. Para los impuestos de la compra, el comprador tendrá que mirar además el valor de referencia catastral.

Valor catastral, valor de referencia y valor de mercado

• Valor catastral: base del IBI, de la imputación de rentas y de la plusvalía municipal.
• Valor de referencia: lo fija también el Catastro, pero a partir de los precios de compraventas reales. Se usa como base mínima en el ITP y en Sucesiones y Donaciones. No cambia tu IBI.
• Valor de mercado: lo que alguien pagaría hoy por el inmueble. Lo marca la oferta y la demanda o una tasación.

Cómo consultar el valor catastral

1. Entra en la Sede Electrónica del Catastro.
2. Identifícate con certificado digital, Cl@ve u otro de los medios que admite la Sede. El valor catastral es un dato protegido: solo lo ve el titular o quien tenga autorización.
3. Busca el inmueble por su referencia catastral o por la dirección y descarga la consulta o el certificado.

También lo encontrarás en el recibo del IBI. Comprueba a qué año corresponde, porque el valor puede haber cambiado desde entonces.

Cómo afecta a autónomos y sociedades

Si eres autónomo y usas parte de tu vivienda para trabajar, la parte afecta no genera imputación de rentas, y el valor catastral ayuda a calcular la amortización deducible. Si tienes varios inmuebles, puede interesarte valorar una sociedad patrimonial: en una sociedad no hay imputación de rentas, aunque sí otras reglas que conviene estudiar antes.

Errores frecuentes

• Olvidar la imputación de rentas de una segunda vivienda vacía.
• Aplicar el 2 % cuando el valor se revisó hace menos de diez años.
• Pensar que el valor catastral es el precio al que puedes vender.
• Confundir el valor catastral con la referencia catastral.
• No declarar al Catastro una reforma o ampliación, lo que puede acabar en una regularización del IBI.

Si quieres que revisemos tus inmuebles en la renta, en nuestra asesoría fiscal y contable online lo hacemos por ti.

Preguntas frecuentes sobre Valor catastral

Conceptos relacionados

• Valor de referencia catastral: El valor de referencia es una magnitud que determina la Dirección General del Catastro a partir del análisis de compraventas y de las características de los inmuebles.
• IRPF: El IRPF es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
• Base imponible: La base imponible es la magnitud que cuantifica el hecho imponible de un tributo conforme a sus reglas.
• Sociedad patrimonial: Una entidad patrimonial es una entidad que cumple la definición fiscal del artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
• Residencia fiscal: La residencia fiscal determina la vinculación de una persona o entidad con un país a efectos tributarios.

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Fuentes: Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI y plusvalía municipal); Ley 35/2006 del IRPF (art. 85, imputación de rentas inmobiliarias); Real Decreto-ley 26/2021; Dirección General del Catastro (Sede Electrónica). Contenido informativo de carácter general: la aplicación a cada caso depende de la actividad, la operación y la normativa vigente.