Qué es el valor de referencia catastral

Qué es el valor de referencia

El valor de referencia es un valor que calcula la Dirección General del Catastro para cada inmueble a partir de los precios de las compraventas reales que se han escriturado ante notario en su zona. Lo introdujo la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y se aplica desde el 1 de enero de 2022.

Su objetivo es que los impuestos que gravan la compra, la herencia o la donación de un inmueble no se calculen sobre precios declarados muy por debajo de lo que vale realmente. Para que no supere el valor de mercado, el Catastro aplica un factor de minoración de 0,9 (Orden HFP/1104/2021).

Cómo se determina

Cada año el Catastro analiza las compraventas del mercado inmobiliario y elabora un mapa de valores por zonas. Con esos datos y las características catastrales de cada inmueble (superficie, uso, antigüedad, calidad) obtiene su valor de referencia.

Antes de aprobarlos abre un trámite de audiencia colectiva. Después publica una resolución por municipio, con un anuncio en el BOE, y los valores pasan a estar disponibles en su Sede Electrónica. No todos los inmuebles tienen asignado un valor de referencia, así que hay que comprobarlo en cada caso.

Valor de referencia en el ITP y AJD

En una compra de vivienda usada (y en otras transmisiones de inmuebles sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), la base imponible es el valor de referencia del inmueble a la fecha de devengo. Si el precio pactado o el valor que declaras es mayor, se toma ese importe mayor.

Si el inmueble no tiene valor de referencia, o no se puede certificar, la base es el mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado. El tipo del impuesto lo fija cada comunidad autónoma.

Valor de referencia en Sucesiones y Donaciones

Cuando heredas o te donan un inmueble ocurre lo mismo: en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones el valor del inmueble es, como mínimo, su valor de referencia. Si declaras un valor más alto, se toma el tuyo. Las reducciones y bonificaciones dependen de cada comunidad autónoma.

Ejemplo práctico

Compras un piso de segunda mano por 180.000 €. Al consultar la Sede del Catastro ves que su valor de referencia es de 200.000 €.

• Base imponible del ITP: 200.000 €, porque es mayor que el precio.
• Pagas el tipo de tu comunidad autónoma sobre 20.000 € más de lo que has pagado de verdad.
• Si hubieras pagado 210.000 €, la base serían esos 210.000 €: el valor de referencia actúa como un suelo, no como un techo.

Cómo consultar el valor de referencia

1. Entra en la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado de valor de referencia.
2. Indica la referencia catastral del inmueble y la fecha que te interesa (la del devengo: la de la escritura, el fallecimiento o la donación).
3. Consulta el valor con la referencia catastral y la fecha; para descargar el certificado oficial te pedirá identificarte.

Hazlo antes de firmar. Así sabrás cuánto vas a pagar de impuestos y podrás incluirlo en tu presupuesto de compra.

Cómo impugnar el valor de referencia

No puedes recurrir el valor de referencia de tu inmueble por sí solo. Solo puedes discutirlo cuando se aplica en un impuesto, por dos vías:

• Solicitud de rectificación de la autoliquidación: si ya has presentado el ITP o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aplicando el valor de referencia y crees que es excesivo.
• Recurso contra la liquidación: si la Hacienda de tu comunidad autónoma te gira una liquidación basada en ese valor.

En los dos casos, la Administración tributaria pide un informe preceptivo y vinculante al Catastro, que ratifica o corrige el valor a la vista de las pruebas que aportes. Una simple diferencia entre el precio y el valor de referencia no basta: tendrás que justificar por qué tu inmueble vale menos (estado de conservación, cargas, defectos), normalmente con una tasación o un informe pericial. Los plazos dependen de la vía elegida y de la Ley General Tributaria.

Diferencias con el valor catastral

• Cómo se calcula: el valor catastral sale de la ponencia de valores del municipio; el valor de referencia, de las compraventas reales de cada año.
• Para qué sirve: el valor catastral es la base del IBI, de la imputación de rentas del IRPF y de la plusvalía municipal; el valor de referencia, del ITP y de Sucesiones y Donaciones.
• Cuánto vale: el valor de referencia suele ser más alto que el catastral y más cercano al precio de mercado.
• Cada cuánto cambia: el valor de referencia se actualiza cada año; el catastral, con revisiones o coeficientes.

Cómo afecta a autónomos y sociedades

Si compras un local o una nave usados para tu actividad, la operación puede tributar por ITP y entonces se aplica el valor de referencia. Si la compra lleva IVA, la base del IVA es el precio pactado. Y si estás pensando en aportar inmuebles a una sociedad patrimonial, conviene revisar antes los valores para conocer el coste fiscal de la operación.

Errores frecuentes

• Firmar la compra sin consultar el valor de referencia.
• Pensar que es el precio obligatorio al que hay que vender.
• Creer que el valor de referencia cambia el recibo del IBI.
• Consultarlo con una fecha distinta a la del devengo.
• Impugnarlo sin pruebas sobre el estado real del inmueble.

Si tienes dudas, en nuestra asesoría fiscal y contable online revisamos tu caso.

Preguntas frecuentes sobre Valor de referencia catastral

Conceptos relacionados

• Valor catastral: El valor catastral es una valoración administrativa de un inmueble que consta en el Catastro.
• Base imponible: La base imponible es la magnitud que cuantifica el hecho imponible de un tributo conforme a sus reglas.
• Devengo: El devengo es el momento en el que se entiende realizado el hecho imponible y nace la obligación tributaria principal.
• Sociedad patrimonial: Una entidad patrimonial es una entidad que cumple la definición fiscal del artículo 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
• IRPF: El IRPF es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

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Fuentes: Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal; Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (art. 3 y disposición final tercera); Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD (art. 10); Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 9); Orden HFP/1104/2021 (factor de minoración); Dirección General del Catastro (Sede Electrónica). Contenido informativo de carácter general: la aplicación a cada caso depende de la actividad, la operación y la normativa vigente.